Donner une maison de son vivant : ce que coûte l’acte, et ce qu’il vous en reste

Une maison peut se donner sous trois formes. Elles se distinguent moins par leur coût que par ce que vous gardez après la signature, et c’est par là qu’il faut commencer.

En pleine propriété, vous transmettez tout : le bénéficiaire peut habiter, louer ou vendre la maison dès l’acte. Vous n’en conservez rien, sauf ce que l’acte réserve expressément.

Avec réserve d’usufruit, vous donnez la nue-propriété et gardez l’usage et les revenus. L’article 949 du code civil permet au donateur de se réserver « la jouissance ou l’usufruit des biens meubles ou immeubles donnés ». Les droits ne portent alors que sur la valeur de la nue-propriété, fixée par votre âge.

Le droit d’usage et d’habitation est une réserve plus étroite. Il permet d’habiter la maison « avec sa famille » (article 632), mais il « ne peut être ni cédé ni loué » (article 634). Il convient à qui veut rester chez soi sans percevoir de loyers. Le barème de l’article 669 ne le vise pas : sa valeur se chiffre au dossier.

Dans les trois cas, l’acte est reçu par notaire « sous peine de nullité » (article 931), puis publié au service de publicité foncière.

L’addition comporte trois postes, et un seul revient à l’étude. Les émoluments sont fixés par décret (décret n° 2016-230), identiques dans toutes les études ; service-public précise qu’ils sont « proportionnels à la valeur en pleine propriété des biens donnés ». Donner la nue-propriété ne les réduit donc pas.

La taxe de publicité foncière (0,60 %) et la contribution de sécurité immobilière (0,10 %) sont perçues par l’État. Quand vous gardez l’usufruit, elles portent sur la valeur de la nue-propriété : l’article 669 I vise « les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière ».

Les droits de donation font le total. Ils se calculent par couple donateur-bénéficiaire, après abattement : 100 000 € pour un enfant, 31 865 € pour un petit-enfant, rien pour une personne sans lien de parenté, taxée à 60 %. Sur une maison de 300 000 € donnée en pleine propriété par un parent seul, ils vont de 38 194 € pour un enfant à 180 000 € pour un tiers.

Chaque bénéficiaire doit les droits de sa part (service-public, fiche F14203). Le détail des barèmes, tranche par tranche, figure sur la page qui répond à la question combien coûte une donation chez le notaire.

On lit souvent qu’« après 70 ans, les avantages fiscaux sont réduits », sans préciser lesquels.

Pour une maison, 70 ans n’a aucun effet sur les droits : abattements, barème et délai de quinze ans sont les mêmes à tout âge. La réduction liée aux 70 ans, celle de l’article 790 du CGI, ne vise que les parts de société et les entreprises individuelles. Les 70 ans souvent cités viennent de l’assurance-vie.

Ce qui change avec l’âge, c’est la valeur de la nue-propriété si vous gardez l’usufruit. Le barème de l’article 669 I avance par tranches de dix ans, et la marche tombe à 71 ans révolus : jusqu’à 70 ans, la nue-propriété vaut 60 % ; à 71 ans, 70 %.

Pour un parent seul qui donne une maison de 400 000 € à un enfant unique, les droits passent de 26 194 € à 70 ans à 34 194 € à 71 ans. En pleine propriété, ils restent à 58 194 € à tout âge. L’effet des « 70 ans » existe donc, décalé d’un an, et seulement avec réserve d’usufruit.

À un seul enfant, la donation est simple, et rapportable à la succession. L’article 843 du code civil oblige l’héritier à « rapporter à ses cohéritiers tout ce qu’il a reçu », sauf don fait « expressément hors part successorale ». Le rapport se fait sur « la valeur du bien donné à l’époque du partage » (article 860) : une plus-value de la maison se retrouve entre les héritiers.

À plusieurs enfants, la donation-partage (article 1075) évite cet écart. Les biens sont « évalués au jour de la donation-partage », à condition que chaque héritier réservataire ait « reçu un lot » et l’ait « expressément accepté » (article 1078). Une maison unique pose alors une question pratique : elle revient à l’un, qui verse une soulte aux autres, ou d’autres biens complètent.

La donner à tous ensemble reste possible, mais en indivision : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » (article 815). Un seul enfant peut demander le partage, donc la vente.

Deux cas sortent du cadre de cette page. Si la maison doit aller aux petits-enfants avec l’accord de leurs parents, c’est la donation-partage transgénérationnelle. Si vous possédez plusieurs biens ou une société civile, il s’agit de transmettre son patrimoine immobilier de son vivant, par parts et par tranches.

C’est la question que l’on oublie le plus souvent — elle relève des articles 605 et 606 du code civil — et celle qui crée les désaccords dix ans plus tard. Quand vous gardez l’usufruit, la maison a deux titulaires, et la loi répartit les charges entre eux.

L’usufruitier — vous — habite ou loue. Il supporte « toutes les charges annuelles » (article 608) et « n’est tenu qu’aux réparations d’entretien » (article 605). La taxe foncière est établie à son nom (CGI, article 1400).

Le nu-propriétaire — votre enfant — supporte les grosses réparations : « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières » (article 606). Une toiture à refaire lui revient, sauf si elle résulte d’un défaut d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit.

Cette répartition peut être aménagée dans l’acte. C’est le moment de décider qui financera le ravalement ou la toiture, plutôt que de le découvrir le jour où les travaux s’imposent.

Une maison donnée peut être vendue, mais pas par n’importe qui. Si vous avez gardé l’usufruit, la vente exige votre accord et celui du nu-propriétaire. Le prix se répartit alors « selon la valeur respective de chacun de ces droits », sauf accord pour reporter l’usufruit sur le prix (article 621 du code civil).

Pour le bénéficiaire, la valeur déclarée dans l’acte devient son prix d’acquisition : « en cas d’acquisition à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit » (CGI, article 150 VB). Les frais afférents à la donation s’y ajoutent.

D’où une règle simple : sous-évaluer la maison pour payer moins de droits reporte l’impôt sur la revente. La valeur retenue doit d’ailleurs être la « valeur vénale réelle à la date de la transmission » (CGI, article 761).

Le calcul complet, abattements pour durée de détention compris, relève de la plus-value immobilière : il se fait sur le prix de vente, diminué de la valeur déclarée à l’acte de donation.

La donation ne peut être révoquée que « pour cause d’inexécution des conditions […], pour cause d’ingratitude, et pour cause de survenance d’enfants » (article 953). Toute protection que vous voulez garder doit donc être écrite dans l’acte, le jour de la signature.

Le droit de retour conventionnel fait revenir la maison si le bénéficiaire décède avant vous, seul ou avec ses descendants selon ce que prévoit l’acte. Il ne peut être stipulé « qu’au profit du donateur seul » (article 951).

L’interdiction d’aliéner empêche la vente sans votre accord. Elle n’est valable que si elle est « temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime » (article 900-1) — typiquement, pendant la durée de votre usufruit.

La réserve d’usufruit peut profiter à votre conjoint : l’article 949 permet au donateur de se réserver l’usufruit ou d’en disposer « au profit d’un autre ». Au premier décès, le survivant continue d’habiter la maison. Ces clauses se combinent, et elles se décident avant l’acte, pas après.