Transmission du patrimoine à Paris

Le code civil et le code général des impôts s’appliquent de la même façon partout en France. Ce qui distingue une transmission de patrimoine à Paris, c’est le rapport entre un abattement fixé en euros et un bien qui se mesure au mètre carré. Au 2^e trimestre 2026, le mètre carré d’un appartement ancien s’établit à 9 470 € dans le 17^e arrondissement, selon la base immobilière des notaires de Paris.

Rapporté à ce chiffre, l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant couvre 10,6 m². Un couple qui donne à un enfant en transmet 21,1 m² sans droits. Au-delà, chaque mètre carré supplémentaire est taxé : c’est ce qui donne, à Paris, tout son poids au démembrement, qui ne fait porter les droits que sur la nue-propriété.

Le même calcul, quinze ans plus tôt, donnait un autre résultat. Au 2^e trimestre 2011, le mètre carré du 17^e valait 8 150 € : 100 000 € en auraient couvert 12,3 m². Entre ces deux dates, le mètre carré a pris 16 %. Un montant en euros et une valeur immobilière n’évoluent pas ensemble : la date de chaque donation compte autant que son montant.

Une transmission de son vivant pose toujours les mêmes questions, dans le même ordre : comprendre ce qu’engage une donation, choisir l’outil adapté au bien et à la famille, puis chiffrer ce que l’opération coûte.

Chacune de ces questions a sa page, qui va au bout du sujet. Le parcours ci-dessous les range dans l’ordre où elles se posent ; les sections qui suivent donnent, elles, les règles communes à toutes : les outils, les abattements, les fenêtres de quinze ans et le cadre tarifaire.

Transmettre après un décès et transmettre de son vivant n’obéissent pas aux mêmes règles. La succession se règle avec le patrimoine tel qu’il est au jour du décès, et les abattements ne jouent qu’une fois. La transmission anticipée permet, elle, d’étaler les donations dans le temps et de mobiliser plusieurs fois le même abattement. C’est le principe de la donation de son vivant, dont le calendrier commande tout le reste.

Trois outils structurent la plupart des dossiers. La donation-partage fige la valeur des biens au jour de l’acte et répartit entre les enfants, ce qui prévient les contestations ultérieures. Le démembrement de propriété sépare l’usufruit de la nue-propriété : donner la nue-propriété en conservant l’usufruit transmet à moindre coût tout en gardant l’usage ou les revenus du bien.

Le troisième est le pacte Dutreil, qui permet, sous engagement de conservation des titres, une exonération de 75 % de leur valeur pour le calcul des droits de mutation. Il concerne la transmission d’entreprise familiale et suppose un montage rédigé avec soin.

Prenons un appartement ancien de 60 m² dans le 17^e. Au prix de référence du 2^e trimestre 2026, sa valeur est de 568 200 €. Ses propriétaires, un couple marié de 62 ans qui le détient à parts égales, ont deux enfants et n’ont consenti aucune donation depuis quinze ans : quatre abattements sont ouverts, soit 400 000 €.

Donné en pleine propriété, l’appartement dépasse ces abattements de 168 200 €, qui supportent 26 417 € de droits. Donné en nue-propriété, les parents gardant l’usufruit, il n’est retenu qu’à 60 % de sa valeur, soit 340 920 € : la transmission tient entière dans les abattements, et les parents conservent l’usage du bien ou ses loyers.

Le calendrier fait le reste. Les mêmes parents à 72 ans : la nue-propriété est retenue à 70 %, soit 397 740 €, et il ne reste que 2 260 € de marge. Dix ans d’attente ont consommé presque toute la place. Ce calcul est un ordre de grandeur : l’acte retient la valeur du bien lui-même, et il supporte en outre les émoluments fixés par décret (décret n° 2016-230), la taxe de publicité foncière de 0,60 % et la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %.