Contrat de réservation VEFA : ce que vous versez, jusqu’à quand renoncer, quand le dépôt vous revient

Le contrat de réservation, aussi appelé contrat préliminaire, n’est pas obligatoire. Il est recommandé, parce qu’il fixe les conditions de la vente et de la livraison : le vendeur s’engage à vous réserver le logement si le programme se réalise, et vous versez en contrepartie un dépôt de garantie.

Il doit être écrit, sous signature privée ou par acte notarié, et vous être notifié par lettre recommandée ou remis en main propre avant tout dépôt de fonds. Reçu par un notaire, il permet de vérifier dès ce stade les droits du vendeur et de réunir les pièces du futur acte.

La propriété, elle, ne passe qu’avec l’acte de vente authentique, obligatoirement signé devant notaire. Le promoteur doit vous en notifier le projet un mois au moins avant la date de signature : c’est le temps de comparer ce projet à ce que vous avez réservé.

Le contrat doit contenir un minimum fixé par la réglementation. Leur absence peut entraîner l’annulation du contrat de réservation ; les parties restent libres d’ajouter d’autres clauses, qui se lisent avec la même attention.

Côté logement : l’adresse, la surface habitable approximative, le nombre de pièces principales et de service, l’emplacement dans l’immeuble (bâtiment, étage, lot), la note technique sur la nature et la qualité des matériaux, les équipements collectifs. Côté vente : le prix prévisionnel et ses conditions de révision, la date à laquelle la vente pourra être conclue, le mode de paiement et les prêts, le montant du dépôt et ses conditions de restitution, les conditions de la rétractation.

Le contrat dit aussi quelle garantie protégera vos versements en cas de défaillance du vendeur : une garantie de remboursement, ou une garantie financière d’achèvement, qui fait terminer le chantier. Et il liste les travaux que vous pouvez décider de faire vous-même après la livraison, à vos frais et sous votre responsabilité.

Le plafond ne dépend pas de la négociation, mais du délai prévu jusqu’à la signature de la vente. Pour un logement de 450 000 €, cela donne 22 500 € au plus si la vente est prévue dans neuf mois, 9 000 € si elle l’est dans quatorze mois, et aucun dépôt si elle est prévue dans vingt-six mois.

Le dépôt n’est pas versé au promoteur : il est placé sur un compte spécial ouvert à votre nom, dans une banque ou chez un notaire. Le contrat doit vous être notifié avant tout versement.

Un montant supérieur au plafond, ou un versement demandé avant la notification du contrat, se signale avant de signer quoi que ce soit d’autre. Calculez votre plafond avec votre prix et votre date.

La rétractation annule le contrat sans pénalité ni indemnité. Elle s’envoie au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception, dans les 10 jours calendaires qui suivent la première présentation de la lettre qui vous notifie le contrat, ou sa remise en main propre.

Le décompte commence le lendemain. Avec une première présentation le jeudi 5 novembre 2026, le délai court du vendredi 6 novembre, et le dixième jour tombe le dimanche 15 : il est reporté au premier jour ouvrable, soit le lundi 16 novembre 2026 à minuit.

Si la vente est conclue directement chez le notaire, sans contrat de réservation, un délai de réflexion de 10 jours protège l’acheteur à la place, et l’acte ne peut pas être signé avant son terme. L’un ou l’autre, jamais aucun des deux.

Passé le délai de rétractation, le dépôt vous est restitué sans retenue ni pénalité dans cinq cas : la vente n’est pas conclue du fait du vendeur dans le délai prévu, le prix dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel révisé, le prêt prévu vous est refusé, un élément d’équipement annoncé n’est pas réalisé, ou le logement perd plus de 10 % de valeur dans sa consistance ou la qualité des ouvrages.

La demande part par lettre recommandée avec avis de réception, au vendeur et au dépositaire des fonds. Le dépôt doit être rendu dans les trois mois de la demande. Hors de ces cas, sa restitution dépend des clauses du contrat.

Le contrat peut aussi être annulé pour vice du consentement — erreur sur les caractéristiques essentielles du bien, manœuvres, pressions — ou pour des mentions obligatoires absentes ou irrégulières : une procédure où l’accompagnement d’un avocat est nécessaire. Vérifiez votre situation dans le module.

Le mois qui sépare la notification du projet d’acte de sa signature sert à une seule chose : comparer ce que vous allez signer à ce que vous avez réservé. La surface, le prix et sa révision, les équipements, le délai de livraison et la garantie choisie se retrouvent dans l’acte de vente, avec les plans et la notice descriptive en annexe.

L’acte fixe aussi l’échéancier des paiements : jusqu’à 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement, le solde à la livraison.

Si vous signez avec l’étude, votre notaire pour un achat en VEFA à Paris reçoit l’acte et en explique chaque clause avant la signature. Ses émoluments sont fixés par décret (décret n° 2016-230), identiques dans toutes les études, et présentés avec les honoraires de l’étude.

Le contrat de réservation n’est pas une promesse de vente au sens de l’ancien : les différences avec la promesse de vente ou le compromis tiennent au dépôt plafonné et aux cas de restitution fixés par la réglementation.