Donation temporaire d’usufruit : donner les revenus d’un bien, puis le reprendre

L’usufruit est « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance » — article 578 du code civil. En le donnant pour une durée fixe, vous transmettez l’usage du bien et ses revenus : loyers, dividendes, intérêts. Vous gardez la nue-propriété.

C’est une forme de donation de son vivant qui prend l’usage habituel à rebours. D’ordinaire, les parents donnent la nue-propriété et gardent l’usufruit. Ici, ils gardent les murs et donnent les fruits, pour un temps. L’acte est reçu par un notaire, « sous peine de nullité » — article 931.

Au terme, l’usufruit s’éteint « par l’expiration du temps pour lequel il a été accordé » — article 617. Vous redevenez plein propriétaire sans formalité et sans nouveaux droits. Si le bénéficiaire décède avant, l’usufruit s’éteint aussi : le bien vous revient plus tôt.

Votre propre décès, lui, ne figure pas parmi les causes d’extinction de l’article 617. L’usufruit va à son terme, et vos héritiers reçoivent un bien encore démembré, qui leur reviendra en pleine propriété à la date prévue.

En principe, la valeur fiscale d’un usufruit temporaire dépend de la durée, et non de l’âge comme pour l’usufruit ordinaire. L’article 669 II du CGI la fixe à « 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier ».

« Sans fraction » : dans la lecture qu’en fait la pratique notariale, une période entamée compte pour entière. D’où 23 % jusqu’à dix ans, 46 % de onze à vingt ans, 69 % de vingt et un à trente ans. Le texte ne détaille pas davantage le calcul : la durée se choisit en connaissant cette marche.

L’écart est net. Sur le cas du calcul — un bien de 400 000 €, un enfant —, dix ans d’usufruit valent 92 000 € et 0 € de droits. Onze ans valent 184 000 €, soit 14 994 € de droits pour une seule année de plus. Comparez dix et onze ans dans le calcul.

Cette valeur se compare à l’abattement du lien de parenté : 100 000 € « sur la part de chacun des ascendants et sur la part de chacun des enfants » — article 779 I —, 31 865 € pour un petit-enfant. Il se reconstitue tous les quinze ans (article 784).

La règle des 23 % a une limite, écrite par la doctrine fiscale : « ces dispositions ne doivent pas avoir pour effet de donner à l’usufruit une valeur supérieure à la valeur de l’usufruit viager » — BOI-ENR-DG-30, § 80, qui reprend une réponse ministérielle du 27 juin 1994.

L’usufruit temporaire ne vaut donc jamais plus que l’usufruit à vie du bénéficiaire, à son âge. De 81 à 90 ans, l’usufruit viager vaut 20 % : donné à un parent de 84 ans, l’usufruit temporaire est évalué à 20 %, même sur dix ans. Le BOFiP donne son exemple : trente ans au profit d’une personne de 52 ans, 50 % au plus.

C’est l’usage qui aide un parent dont la pension ne suffit plus. Un appartement de 600 000 €, usufruit donné pour douze ans à une mère de 84 ans : 120 000 € taxés au lieu de 276 000 €, soit 2 194 € de droits au lieu de 33 394 €.

Le plafond joue dès 61 ans pour un usufruit de onze à vingt ans : l’usufruit viager vaut alors 40 %, moins que 46 %. Le calcul de l’usufruit temporaire l’applique dès que vous indiquez l’âge du bénéficiaire.

L’usufruitier « a le droit de jouir de toute espèce de fruits » — article 582 du code civil. Les loyers sont donc les siens : il les encaisse et les déclare. Pendant la durée, ils cessent de s’ajouter à vos propres revenus.

L’intérêt suppose que l’enfant ne soit plus rattaché à votre foyer fiscal : rattaché, ses revenus reviendraient dans le vôtre. L’opération doit aussi être réelle : un besoin qui la justifie, des loyers effectivement perçus par l’enfant. Un montage fictif peut être écarté par la procédure de l’abus de droit (article L. 64 du livre des procédures fiscales). Ce contrôle vise aussi les titres donnés puis vendus : les points que l’administration examine sont détaillés pour la donation avant cession et l’abus de droit.

Sur le cas du calcul, dix ans de loyers nets — 120 000 € — passent à l’enfant pour une valeur taxée de 92 000 €, sous l’abattement. Donnés en argent, année après année, les mêmes sommes laisseraient 2 194 € de droits. Sur vingt ans, le rapport s’inverse : 14 994 € de droits pour l’usufruit, 14 194 € en argent.

Si le but est de transmettre les murs et non les loyers, la démarche est autre : transmettre son patrimoine immobilier de son vivant, en nue-propriété, bien par bien.

À l’impôt sur la fortune immobilière, un bien grevé d’usufruit est compris dans le patrimoine de l’usufruitier, pour sa valeur en pleine propriété — article 968 du CGI. Donner l’usufruit, c’est donc sortir le bien de votre assiette pour la durée prévue.

Au profit d’un organisme, l’effet est entier : l’IFI ne vise que les personnes physiques dont les actifs immobiliers dépassent 1 300 000 € — article 964. Et les dons aux organismes reconnus d’utilité publique qui entrent dans l’article 795 sont exonérés de droits.

La doctrine fiscale écarte l’abus de droit si cinq conditions sont réunies (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, § 280). L’usufruit d’une personne morale dure trente ans au plus — « L’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans », article 619 du code civil —, soit 69 % au maximum.

Exemple : un immeuble de 1 000 000 €, usufruit donné dix ans. Valeur taxée : 230 000 €, exonérée. Coût de l’acte : 4 961 €, émoluments et taxes. L’économie d’IFI dépend de votre patrimoine entier : elle n’est pas calculée ici. Le coût de l’acte, lui, se refait dans le calcul, en choisissant une association ou une fondation.

On lit souvent qu’une donation temporaire d’usufruit exige trois ans au moins. Ce seuil vient d’un texte précis : le § 280 du BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, qui vise les donations à un organisme et ne fait qu’écarter la procédure d’abus de droit.

Pour une donation à un enfant ou à un parent, les articles 617 et 619 du code civil, comme l’article 669 du CGI, ne fixent aucun minimum. La durée se justifie par le besoin : des études, un début de carrière, une dépendance. Une durée brève, sans besoin réel, expose l’opération à l’abus de droit.

Le maximum, lui, est écrit. Pour un organisme, trente ans — article 619. Pour une personne, l’usufruit s’éteint au plus tard à son décès — article 617. Au-delà d’une première période de trois ans, la donation à un organisme peut être prorogée pour une durée plus courte (§ 280).

L’usufruitier « n’est tenu qu’aux réparations d’entretien » — article 605 du code civil. Les grosses réparations, « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières » (article 606), restent au nu-propriétaire : à vous.

L’usufruitier supporte aussi « toutes les charges annuelles de l’héritage, telles que les contributions » — article 608. La taxe foncière est pour lui. Pour un étudiant, ce poste se chiffre avant l’acte, avec le revenu net réel du bien.

Ces règles se précisent dans une convention d’usufruit jointe à l’acte : qui signe les baux, qui décide des travaux, comment les comptes sont rendus. La logique est celle de toute donation démembrée — pour donner une maison de son vivant en gardant l’usufruit, les rôles sont simplement inversés.

Donner l’usufruit à un enfant, c’est lui consentir une donation. Or le rapport à la succession « est également dû en cas de donation de fruits ou de revenus, à moins que la libéralité n’ait été faite expressément hors part successorale » — article 851 du code civil.

Deux voies, donc. Soit l’acte prévoit une donation hors part successorale, et l’avantage n’est pas rapporté entre vos enfants. Soit la donation reste rapportable, et il faut dire comment l’évaluer.

Car l’article 860 fixe le rapport à « la valeur du bien donné à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation ». Appliqué à un usufruit déjà éteint au jour du partage, ce texte laisse place à la discussion. La méthode d’évaluation s’écrit donc dans l’acte, pour éviter qu’elle se négocie entre vos enfants.

Trois postes, comme pour toute donation. Les émoluments du notaire sont fixés par décret (décret n° 2016-230) : pour une donation, l’article A444-67 du code de commerce applique 4,837 % HT jusqu’à 6 500 €, puis 1,995 %, 1,330 % et 0,998 % au-delà de 60 000 €.

Leur assiette est la valeur de l’usufruit donné, pas celle du bien : pour évaluer un usufruit transmis par donation, l’article A444-56 renvoie à l’article 669 du CGI. Sur le cas du calcul : 1 698 € TTC, pour 92 000 € d’usufruit.

S’y ajoutent, pour un immeuble, la taxe de publicité foncière de 0,60 % et la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, puis les droits au-delà de l’abattement. Total du cas : 2 342 €, hors débours. Chaque poste est détaillé dans le coût d’une donation chez le notaire.